規范住宅物業管理  營造良好居住環境

——就《濱州市住宅物業管理條例》頒發訪市人大常委會法制工作委員會主任蘇文華

《濱州市住宅物業管理條例》（以下稱《條例》）近日頒發后，引發強烈的社會關注。那么，《條例》的出臺有何背景，主要內容是什么，有哪些特點，會給濱州的物業管理帶來哪些變化？針對市民關注的這些熱點問題，記者日前對市人大常委會法制工作委員會主任蘇文華進行了專訪。

既依據國家、省《條例》制定，又有所創新

記者：蘇主任，《條例》一經公布就引起了市民的高度關注，請問《條例》出臺的背景和過程是怎樣的？

蘇文華：物業管理作為一種新興的服務業態，在改善群眾工作生活環境、增加就業、促進地方經濟社會發展等方面發揮了積極作用。但是在管理實踐中，特別是住宅物業管理方面，存在建設不規范、責權不清晰、管理不到位和糾紛難調解等方面的問題，嚴重影響了廣大城鎮居民的日常生活秩序和質量。為了規范住宅物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業和其他管理人的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區建設，市人大常委會制定出臺了《濱州市住宅物業管理條例》。

在審議過程中，市人大常委會堅持民主立法的原則，廣泛征集意見建議。廣大城鎮居民和社會各界積極建言建策，社會反響強烈。市人大常委會同時委托各縣（市、區）人大常委會進行深入調研，組織了業主代表座談會、物業服務企業代表座談會、鄉鎮街道和社區負責人代表座談會以及智慧物業管理方面的專項調研，并在網上征集意見建議平臺開展了業主權利義務專項調查、物業服務企業專項調查和政府監管、基層社區治理專項調查，還到南京、溫州等開展住宅物業管理立法實踐經驗豐富的城市進行了考察學習。《條例（草案）》共征集意見建議260條，經過市人大常委會法工委多次修改，市人大法制委員會三次審議，于2019年6月27日，經市人大常委會第22次會議第三次審議通過，并將于10月1日起實施。

記者：關于物業管理，從管理依據層面講，國家有《物業管理條例》，山東省有《山東省物業管理條例》，相較于國家、省條例，我市的《條例》在內容上有哪些特點？

蘇文華：《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》立法精神，是我市制定《條例》的主要依據。我市的《條例》，結合本市實際對物業管理作了補充、細化規定和一部分創新規定，對上位法的規定我們基本沒有重復。

《條例》充分考慮了業主、物業服務企業以及相關各方的權利義務平衡，為使《條例》成為各方都能共同遵守的住宅物業管理規則奠定了基礎。

同時，在業主自治形式方面，對首次業主大會會議召開條件、籌備組職責、會議召集、會議形式作了較為詳細的規定或補充，以解決業主大會成立難、運行難的問題；對業主委員會的職責定位、履職監督和工作報酬等作出了相應規定；創新設立了物業管理委員會制度，解決了物業管理“斷檔期”的“失管”問題；創新設立了業主小組制度，解決了業主人數較多的住宅區業主大會會議難運作的問題。

對新建物業的物業管理區域劃分、配套設施建設、車庫車位管理、專業經營設施設備的建設和運營等方面，根據我市實際作出了規范；為保護業主利益，對前期物業服務企業與建設單位的關系規定了約束條件；對既有住宅區專業經營設施管理方面，結合我市實際作了創新性的制度設計，為老舊小區提升改造奠定了制度基礎。

在物業的使用與維護方面，《條例》規定了業主共同遵循的相鄰原則和物業管理區域內禁止類行為；在住宅裝飾裝修、物業長期空置、利用共用部位或設施設備等進行經營、專項維修資金繳存及維修程序應急啟動等方面，明確了業主和物業服務企業各自的職責。

在物業服務方面，對物業服務合同示范文本編制、物業服務信息公示、物業管理溝通協調機制、物業服務企業禁止類行為、物業費的收繳等事項作出了明確和操作性強的規定。

明確業主大會召開程序，可以幢為單位成立業主小組

記者：對于新建住宅小區，前期物業服務企業大多是由開發商選聘的，往往與開發商有著千絲萬縷的聯系。隨著小區入住率的提高，在一些特定情況下，廣大業主有成立業主委員會，重新選聘物業服務企業的意愿。《條例》在這方面是如何規定的？

蘇文華：對于前期物業服務企業的選定，《條例》第二十八條規定，建設單位應當通過招投標方式選聘前期物業服務企業，對物業服務企業和開發商之間的利益關系進行了必要的限制。

當小區達到符合首次業主大會會議召開條件時，組織廣大業主召開全體業主大會，成立業主委員會開展活動是正常現象。對此，《條例》第九條規定了首次業主大會會議的召開程序：符合首次業主大會會議召開條件的，建設單位、前期物業服務企業應當及時向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面報告。建設單位、前期物業服務企業未按規定報告的，十人以上業主聯名，可以向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提出召開首次業主大會的申請。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當及時調查核實，按照要求組建業主大會籌備組，負責籌備首次業主大會會議。

重新選聘物業服務企業屬于業主大會決議事項，業主委員會作為業主大會的執行機構，應當根據業主大會決定或者授權實施。重新選聘物業服務企業往往會對業主的生活造成一定的影響，《條例》對此進行了充分考慮，第十四條第二款、第四十八條都對物業服務企業順利交接作出了規定。

記者：據了解，有些住宅小區符合首次業主大會會議的召開條件，但是業主大會會議一直無法正常召開。對于這個問題，《條例》作了哪些考慮?

蘇文華：業主大會是業主自治組織，是業主行使業主權利的組織。為了保障業主正確地、充分地行使自己的權利，業主大會會議無論是參加人數上，還是表決程序上，都有嚴格的法律規定。

從業主大會操作層面來講，《條例》作了科學的制度設計。第九條規定了首次業主大會的程序，第十一條對首次業主大會籌備組的職責作了明確的規定，第十二條規定了后續業主大會的程序，第十三條規定業主大會會議征求意見的形式。

為了便于業主行使權利，《條例》規定，住宅小區內業主人數較多的，可以幢、單元為單位成立業主小組，業主小組由該幢、單元的全體業主組成。業主小組可以推薦業主代表，主持討論本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維護、更新、改造等事項；可以由小組全體業主書面授權一至二名業主代表參加業主大會會議。住宅小區內業主人數較少的，經全體業主一致同意也可以不成立業主大會，由全體業主共同行使業主大會職責。

三種情形可成立物業管理委員會，有償服務必須公示

記者：《條例》基于哪些考慮規定了物業管理委員會制度，物業管理委員會在物業管理活動中有哪些作用？

蘇文華：設立這項制度的目的是為了當出現業主無法有效行使權利的法定情形時，通過成立物業管理委員會，來幫助業主行使權利和實施物業管理。

《條例》規定三種情形應當成立物業管理委員會：一是具備首次業主大會會議召開條件，經籌備組兩次組織仍未能召開；二是首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會或者業主委員會任期屆滿，經街道辦事處、鄉（鎮）人民政府兩次協調督促仍不能選舉產生；三是業主委員會不履行職責達一年以上，需要重新選舉，經街道辦事處、鄉（鎮）人民政府兩次協調督促仍不能選舉產生。為便于物業管理委員會開展工作，《條例》規定，物業管理委員會由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織成立，由業主成員以及街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會、建設單位等派員組成。

記者：在物業管理活動中，業主與物業服務企業之間發生的爭議，有些是因為超出物業服務合同約定的服務范圍引起的。為減少這些爭議，《條例》作了哪些制度設計？

蘇文華：物業服務企業與業主之間的權利義務關系由物業服務合同約定。物業服務合同約定的服務范圍之外的事項，屬于物業服務企業與業主間另行實施的民事行為。為方便業主生活需要，物業服務企業可以有償服務的形式，供業主選用。《條例》第四十五條第一款規定：“物業服務合同沒有約定的收費服務項目、服務標準和收費標準”應當公示。

為使廣大業主知曉物業服務合同內容，《條例》規定物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置設置固定的物業服務信息公示欄，公示物業服務合同相關內容。

為便于業主與物業服務企業之間的溝通，《條例》還規定物業服務企業應當與業主、業主委員會建立溝通協調機制，采取多種方式聽取業主、業主委員會對物業服務的意見建議。

規范維修基金分攤承擔方式，老舊小區改造有法可依

記者：住宅區共用部位和共用設施設備的維修，也就是住房專項維修資金繳納、使用問題，事關廣大業主的切身利益，《條例》在這方面是如何規定的？

蘇文華：《條例》規定，物業買受人應當在辦理房屋入住手續前按照有關規定繳存專項維修資金，這是保障專項維修資金使用的前提。《條例》對現實存在的未繳納和未全部繳納專項維修資金的物業管理區域維修費用的分攤承擔方式作出了規范。

出現需應急維修情形時，業主、物業服務企業應將有關情況報告業主委員會或者物業管理委員會，經現場查驗確認后立即組織維修。專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

記者：有些既有住宅區，特別是一些老舊小區的專業經營設施老化、配套不全，維修維護不及時，給廣大業主的生活造成了不便。對于這些問題，《條例》作了哪些規定？

蘇文華：對于上述問題，《條例》在制定過程中進行了充分的考慮。

《條例》規定，市、縣（市、區）人民政府應當制訂既有住宅區整治改造方案，明確整治改造的原則、范圍、內容、目標任務、實施步驟，建立健全市級統籌、縣區組織、街道辦事處和鄉（鎮）人民政府實施的工作機制，對整治改造工作負責。

市、縣（市、區）人民政府應當制定本條例實施前的既有住宅區內專業經營設施設備改造移交規劃、年度計劃、政策措施，落實改造資金分擔統籌責任，并與專業經營單位簽訂改造協議。專業經營單位制訂具體改造方案并負責實施，專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件。

[責任編輯：楊凡、張煥煥]

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234，或登錄齊魯網官方微博（@齊魯網）提供新聞線索。齊魯網廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。